Trong hầu hết các bộ chỉ số xếp hạng cải cách, cạnh tranh của quản lý nhà nước thì chỉ số minh bạch thông tin liên quan đến quy hoạch, sử dụng đất, giá đất… luôn là điểm yếu của các thành phố lớn, các địa phương có tốc độ tăng trưởng cao. Sự chồng chéo và các “điểm mù” trong các bộ luật liên quan đến đất đai, tài nguyên, giá và đầu tư trước đây đã được giải quyết một cách căn cơ ở bộ luật mới. Ở đó thể hiện rõ nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất; tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến…
Như khẳng định của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà: “Chúng ta sẽ có dữ liệu của từng thửa đất và dữ liệu của từng thời điểm, lúc đó vấn đề định giá đất sẽ không gặp khó khăn. Khi chúng ta có dữ liệu về đất đai, khi đó phương pháp là định giá đất hàng loạt theo vùng giá trị”.
Một mặt Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường. Theo đó, Bảng giá đất sẽ được điều chỉnh để đảm bảo rằng người dân có đất bị thu hồi nhận được bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư thỏa đáng, với mức tiền bồi thường cao hơn trước. Các quy định cấp sổ đỏ cũng sẽ nới rộng theo chiều hướng có lợi nhất cho dân đi cùng quy trình được rút gọn và đáp ứng tính minh bạch, công khai. Cùng với đó là hàng loạt chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; hỗ trợ người dân có khó khăn về thủ tục và tài chính trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Mặt khác, luật mới đã có sự phân cấp, phân quyền rất mạnh mẽ khi quyết định bỏ khung giá đất đi kèm Điều 159 của luật này là các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026; hàng năm UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm sau. Tức trao quyền chủ động về phía các địa phương, tất nhiên đi kèm trách nhiệm quy hoạch, thẩm định, phê duyệt được công bố công khai, minh bạch.
Sự thay đổi mang tính căn bản này đã minh định hai vai trò, quyền lợi, nghĩa vụ là “sở hữu” của toàn dân, từ những quy định chung chung, chồng lấn thì nay tăng tính sở hữu cá thể hơn, tôn trọng quyền sở hữu cá nhân trên tài sản vốn đã được hiến định là “sở hữu toàn dân” với quy cách, trách nhiệm quản lý tài sản ấy một cách chặt chẽ, minh bạch và có tính pháp lý cao hơn nhiều so với luật cũ.
Rõ ràng, khi bỏ khung giá đất, xây dựng giá đền bù theo giá thị trường, kiểm soát “chênh lệch địa tô” để thị trường không bị làm giá theo kiểu đất hai giá, nhà ở hai giá thì nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm, tạo sự lành mạnh, hợp pháp trong giao dịch mua bán đất đai, bất động sản, đảm bảo sự “công bằng, hài hòa về lợi ích” giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước. Đây cũng chính là nguyên nhân chủ yếu phá bỏ nạn xin cho trong thủ tục hành chính, nạn trốn thuế và virus đầu cơ làm méo mó thị trường.
Khi tài sản đất được phát quang thì bước kế tiếp là mở rộng các nguồn lực tiếp cận đất đai, trong đó đặc biệt là bổ sung trở lại chế định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, tạo điều kiện tối ưu cho các nhà đầu tư có năng lực được tiếp cận đất đai. Hoặc luật mới đã dành hẳn một điều khoản cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất.
Kể cả việc vừa cấp quyền cho người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa mà luật cũ không có; mặt khác lại bổ sung các quy định về hoạt động lấn biển, tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp, sử dụng đất kết hợp đa mục đích để thể chế hóa Nghị quyết số 19-NQ/TW của Trung ương Đảng "về nông nghiệp, nông dân, nông thôn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045" nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Vấn đề còn lại là các bước chuẩn bị, triển khai, vận hành “luật vào đời sống” như thế nào để nguồn tài nguyên không tái sinh này lại hồi sinh thị trường đất đai, bất động sản ngay trong năm nay chứ không thể để chậm trễ hơn được nữa.