Để cung cấp thêm thông tin tham khảo trong quá trình sửa đổi, bổ sung bộ luật này, chúng tôi xin nêu một số chính sách về quản lý và sử dụng đất nông nghiệp của Trung Quốc.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất nông nghiệp
Ở Trung Quốc, đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể của nông dân hoặc của Nhà nước. Đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể của nông dân do tổ chức kinh tế tập thể nông thôn tại địa phương (gọi tắt là RCEO) điều hành và quản lý.
Bất kỳ bên nào khác, trong nước hay nước ngoài, đều không được quyền sở hữu đất nông nghiệp. Tổ chức, cá nhân chỉ được cấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với các điều kiện chặt chẽ.
Theo luật pháp Trung Quốc, đất nông nghiệp là đất được sử dụng trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp, bao gồm: Đất trồng trọt; đất rừng; đất chăn nuôi; đất dùng để tưới tiêu; các vùng nước được sử dụng cho mục đích nuôi trồng thủy sản…
Hình thức cơ bản của hoạt động nông nghiệp là canh tác theo hợp đồng hộ gia đình. Những khu vực không phù hợp với hình thức canh tác theo hợp đồng hộ gia đình, chẳng hạn như vùng núi cằn cỗi, khe nước, đồi núi cằn cỗi hoặc bãi biển hoang vắng, có thể được ký hợp đồng thông qua đấu thầu, đấu giá đối với các hoạt động trồng trọt, lâm nghiệp, chăn nuôi và nuôi trồng thủy sản. Đất nông nghiệp thuộc sở hữu nhà nước do tổ chức, cá nhân nhận khoán để sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực nông nghiệp.
Theo hệ thống trồng trọt, chăn nuôi dựa trên hợp đồng hộ gia đình, các thành viên của RCEO, tức là các hộ nông dân trong làng, có quyền sử dụng đất nông nghiệp bằng cách ký hợp đồng đất nông thôn với RCEO của họ. Theo luật của Trung Quốc về hợp đồng đất đai ở khu vực nông thôn, các tổ chức hoặc cá nhân không được tước quyền này của các thành viên RCEO hoặc hạn chế quyền này một cách bất hợp pháp.
Để trao quyền quản lý theo hợp đồng, RCEO cần có sự đồng ý của ít nhất hai phần ba số thành viên của ủy ban thôn của RCEO hoặc của đại diện dân làng. Theo đó, đất phải được giao khoán theo các thủ tục sau: Ủy ban thôn bầu ra một ban làm việc theo hợp đồng. Ban làm việc theo hợp đồng xây dựng và công bố kế hoạch hợp đồng của mình theo quy định của pháp luật, các quy tắc và quy định hành chính; ủy ban thôn được triệu tập để thông qua kế hoạch giao khoán thông qua thảo luận; công chúng được thông báo về các sắp xếp để thực hiện kế hoạch ký hợp đồng; người nông dân giao quyền quản lý theo hợp đồng.
Sau khi giao khoán đất nông nghiệp, quyền sở hữu đất không thay đổi và không thể mua bán. Theo quy định sử dụng đất nông nghiệp dựa trên hợp đồng, nhà thầu được hưởng một số quyền đối với đất đai, bao gồm: Sử dụng và quyết định các phương án sản xuất kinh doanh cho mục đích nông nghiệp; được bồi thường nếu đất bị Nhà nước trưng thu, trưng dụng.
Để thuận tiện cho việc hoạt động sản xuất, kinh doanh, các nhà thầu có thể trao đổi giữa họ quyền sử dụng theo hợp đồng đối với đất thuộc cùng một RCEO. Họ phải thông báo điều này cho RCEO mà không cần phê duyệt trước. Nhà thầu có thể, với sự đồng ý của RCEO, chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền quản lý theo hợp đồng của mình cho một hộ nông dân khác trong cùng RCEO. Thời hạn của quyền quản lý theo hợp đồng khác nhau: Đất trồng trọt 30 năm, có thể gia hạn thêm 30 năm; đất chăn nuôi từ 30 đến 50 năm, có thể gia hạn cùng kỳ; đất lâm nghiệp từ 30 năm đến 70 năm, được gia hạn sử dụng cùng thời hạn.
Có sự phân biệt giữa quyền quản lý theo hợp đồng và quyền quản lý đất liên quan đến cùng một loại đất. Người nhận thầu có thể giữ quyền quản lý theo hợp đồng và thực hiện quyền quản lý đất đai bằng cách ký kết hợp đồng với người nhận chuyển nhượng bằng các phương thức được pháp luật cho phép, bao gồm hợp đồng thuê, hợp đồng phụ hoặc góp vốn cổ phần. Nhà thầu phải thông báo việc thực hiện quyền quản lý đất đai cho RCEO.
Người nhận chuyển nhượng quyền quản lý đất đai phải có năng lực, trình độ để thực hiện các hoạt động nông nghiệp. Trước tiên, nhà thầu phải trao quyền quản lý đất đai cho các thành viên khác của RCEO theo các điều kiện bình đẳng. Sau khi có quyền quản lý đất đai, người nhận chuyển nhượng được sử dụng đất theo thời hạn ghi trong hợp đồng cấp quyền sử dụng đất đai và tiến hành sản xuất, kinh doanh nông nghiệp với điều kiện: Không được thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp; không để xảy ra thiệt hại đối với khả năng sản xuất nông nghiệp nói chung và môi trường sinh thái.
Thời hạn thực hiện quyền sử dụng đất đai không được vượt quá thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất theo hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện quyền sử dụng đất nếu được sự đồng ý trước bằng văn bản của nhà thầu và thông báo điều này cho RCEO. Nếu các doanh nghiệp và các bên đầu tư tư nhân khác có được quyền sử dụng đất đai thông qua hợp đồng, RCEO có thể tính phí quản lý.
Ngoài ra, đất nông nghiệp không được bỏ hoang hóa. Trường hợp dự án phát triển phi nông nghiệp đã được phê duyệt có đất nông nghiệp nhưng không sử dụng đất trong vòng một năm, thì đất đó phải được canh tác bởi tập thể nông dân hoặc người nhận thầu trước đó và người sử dụng đất phải trả một khoản phí nhàn rỗi. Sau hai năm, nếu dự án không được triển khai, chính quyền nhân dân của quận sẽ lấy lại quyền sử dụng đất mà không phải bồi thường. Nếu đất thuộc sở hữu của RCEO, thì đất sẽ được trả lại để tiếp tục canh tác.
Nhà thầu phải tiếp tục sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, không được sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp khi chưa được phê duyệt theo quy định của pháp luật. Chính phủ áp đặt một hệ thống kiểm soát sử dụng đất nông nghiệp. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khác được quy định rất chặt chẽ.
Điều kiện sử dụng đất nông nghiệp đối với doanh nghiệp
Các quy tắc quản lý đất đai ở nông thôn ban hành ngày 26/9/2019 đã áp đặt thêm các hạn chế đối với doanh nghiệp về quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó các doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện sau: Có đủ điều kiện để tham gia vào các hoạt động nông nghiệp; Có năng lực quản lý nông nghiệp phù hợp; có một dự án kinh doanh cụ thể; có quyền sử dụng đất hợp pháp; được trang bị cơ chế phòng ngừa rủi ro; phù hợp với bố trí công nghiệp của địa phương; hoạt động phù hợp với quy hoạch phát triển nông nghiệp hiện đại của địa phương; có lợi cho sản xuất nông nghiệp an toàn và bảo vệ môi trường sinh thái; tuân thủ các điều kiện cần thiết khác.
Ở Trung Quốc, đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể của nông dân hoặc của nhà nước và không thể chuyển quyền sở hữu cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp có thể có được quyền quản lý, sử dụng đất theo hợp đồng và quyền này phải tuân theo một số thủ tục phê duyệt trước. Đối với những khu vực không phù hợp với canh tác theo hợp đồng hộ gia đình, doanh nghiệp có thể lựa chọn các phương án khác như đấu thầu, đấu giá và tham vấn cộng đồng.
Nếu một doanh nghiệp có được quyền sử dụng đất đai thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp đó không được phép: Xây dựng nhà ở, khai thác cát, đá, sỏi, xúc đất trên đất canh tác; chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; làm tổn hại đến đất đai, môi trường sinh thái; Ccác hành vi khác mà pháp luật về đất đai cấm.
Thuế đối với việc mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp không liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất phát triển, thì hầu hết các loại thuế đều không áp dụng. Các loại thuế liên quan bao gồm:
Thuế giá trị gia tăng (VAT): Nếu người nộp thuế giao khoán lại đất cho người sản xuất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp, theo hình thức thầu lại, cho thuê, hoán đổi, chuyển nhượng, đầu tư cổ phần hoặc các hình thức khác thì người nộp thuế được miễn thuế VAT. Nếu đất nhận khoán được chuyển sang mục đích sử dụng khác thì áp dụng thuế GTGT. Mức thuế suất thuế GTGT hiện hành đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 9%.
Thuế nâng giá đất: Hiện nay chỉ áp dụng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất thuộc sở hữu nhà nước, không áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể. Theo Quy định tạm thời hiện hành của Trung Quốc về thuế khấu hao đất, hệ thống thuế suất lũy tiến bốn bậc được áp dụng. Thuế định giá đất được đánh từ 30% đến 60% trên khoản thu được từ việc xử lý bất động sản có đất, có liên quan đến tỷ lệ phần trăm giá trị được đánh giá trên số tiền được khấu trừ.
Miễn thuế sử dụng đất: Đất sử dụng trực tiếp vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, chăn nuôi, thủy sản được miễn thuế. Thuế trước bạ nói chung, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế trước bạ, với thuế suất thường dao động từ 3% đến 5%, nhưng việc chuyển nhượng quyền quản lý theo hợp đồng được miễn. Thuế thu nhập cá nhân là thu nhập từ việc cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Chính sách thu hồi đất nông nghiệp
Chính phủ Trung Quốc áp đặt một hệ thống kiểm soát việc sử dụng đất nông nghiệp.Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích khác được quy định rất chặt chẽ. Quy mô đất phát triển đô thị, công nghiệp phải phù hợp với tiêu chuẩn của nhà nước, trên cơ sở tận dụng hết quỹ đất phát triển hiện có, không chiếm dụng đất nông nghiệp hoặc hạn chế tối đa việc chiếm dụng đất nông nghiệp. Các địa phương có biện pháp bảo vệ đặc biệt đối với đất canh tác. Nếu đất canh tác được Chính phủ xếp vào loại đất nông nghiệp cơ bản vĩnh viễn theo quy hoạch sử dụng đất thì không tổ chức, cá nhân nào được chiếm dụng đất canh tác cơ bản lâu dài hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu các dự án phát triển trọng điểm (như năng lượng quốc gia, giao thông, bảo tồn nguồn nước và các cơ sở quân sự) khó tránh được đất canh tác cơ bản vĩnh viễn thì phải có sự chấp thuận của Hội đồng Nhà nước về việc chuyển đổi hoặc trưng dụng đất.
Đất nông nghiệp không được coi là đất canh tác cơ bản vĩnh viễn thuộc sở hữu tập thể của nông dân có thể được Nhà nước trưng dụng vì lợi ích công cộng trong các trường hợp sau đây: Đất dành cho mục đích quân sự và ngoại giao; phát triển năng lượng, giao thông, bảo tồn nước, xây dựng cơ sở hạ tầng bưu chính... do Chính phủ tổ chức và thực hiện; các lợi ích công cộng như phát triển công nghệ, giáo dục, văn hóa, y tế, thể thao, bảo vệ tài nguyên, phòng chống, giảm nhẹ thiên tai, bảo vệ di tích văn hóa, dịch vụ cộng đồng; các dự án xoá đói giảm nghèo và tái định cư; xây dựng các dự án nhà ở giá rẻ… do Chính phủ tổ chức và thực hiện.