Về mặt lý thuyết, nguồn lực đất đai chỉ có thể được phát huy đầy đủ nhất nếu: 1. Đất đai được chuyển giao cho người (hoặc những người) có thể làm ra nhiều của cải nhất trên đất đai đó; 2. Đất đai được sử dụng cho mục đích mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
Lý thuyết là như vậy, nhưng làm thế nào để đạt được hai mục tiêu nói trên là hoàn toàn không dễ. Thực tế cho thấy, các quyết định dựa trên nguyên tắc kế hoạch hóa tập trung nói chung ít mang lại hiệu quả mong muốn. Ngược lại, nếu quyền tự do tài sản được bảo đảm thì đất đai lại được phân bổ và sử dụng hiệu quả cao hơn.
Thực tế cho thấy, các doanh nhân chỉ mua lại quyền sử dụng đất khi và chỉ khi điều đó mang lại lợi ích lớn hơn cho họ. Người nông dân, người có quyền sử dụng đất chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi và chỉ khi điều đó cũng mang lại lợi ích lớn hơn cho họ. Sau mỗi lần giao dịch, cả bên bán và bên mua đều cùng có lợi chính là bí quyết thần kỳ của quyền tự do tài sản. Quyền tự do tài sản, chứ không phải là sự sáng suốt nhất thời của bất kỳ một cá nhân nào là tiền đề quan trọng nhất để nguồn lực đất đai được phát huy đầy đủ (và, có lẽ, cả để chúng ta có được sự công bằng, thịnh vượng và giàu có bền lâu).
Thực ra, mặc dù ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, thế nhưng trong quá trình đổi mới và cải cách, các quyền tài sản đối với đất đai về cơ bản đã được trả lại cho các thể nhân và các pháp nhân nhờ một sáng tạo pháp lý hết sức thiết thực. Đó là chế định quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã bao hàm gần như toàn bộ các quyền tài sản đối với đất đai, bao gồm quyền hưởng lợi từ đất đai, quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền để thừa kế... và cả quyền sử dụng. Trong thời gian qua, ở những mức độ nhất định, quyền tự do tài sản đối với đất đai đều đã được bảo đảm. Điều này đã giúp cho việc không chỉ đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, mà nền kinh tế nói chung cũng có những bước phát triển rất ngoạn mục.
Tuy nhiên, có hai vấn đề rất lớn đang hạn chế quyền tự do tài sản đối với đất đai. Đó là: 1. Thủ tục để thực thi quyền tài sản đối với đất đai rất phức tạp; 2. Một số quyền tài sản còn bị hạn chế ở những mức độ khác nhau, đặc biệt là quyền sử dụng đất.
Về vấn đề thứ nhất, do khác với nhiều nước trên thế giới, ở nước ta, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, nên nhiều cơ quan Nhà nước buộc lòng phải xuất hiện trong mọi giao dịch liên quan đến đất đai, cho dù đó chỉ là các giao dịch thương mại và dân sự. Điều này làm cho chi phí thủ tục, chi phí cơ hội và chi phí thời gian tăng lên rất cao. Mà như vậy thì mọi chuyện đều trở nên đắt đỏ, kinh tế khó lòng phát triển đột biến được.
Xin lấy ví dụ về việc chuyển nhượng đất được giao 50 năm để phân tích. Để nhận chuyển nhượng, bên A phải thương lượng và mua lại quyền sử dụng đất của bên B. Đây có thể chỉ là một giao dịch dân sự hoặc thương mại. Tuy nhiên, do bên B không phải là chủ sở hữu của miếng đất được giao 50 năm, do đó cả hai bên A và B phải tiếp cận các cơ quan Nhà nước hữu quan (thường là các cơ quan địa chính và hành chính địa phương) để trình bẩm, cung cấp chứng từ về giao dịch mua bán đất. Sau khi thẩm định và đồng ý, các cơ quan này sẽ thu hồi đất 50 năm của bên B và ra quyết định giao đất lại cho bên A với một thời hạn nhất định sau khi đã trừ đi thời gian mà bên B đã sử dụng đất. Tuy nhiên, điều này chỉ có thể thực hiện được nếu như bên B đã trả tiền thuê đất 50 năm một lần cho Nhà nước. Nếu bên B không trả tiền thuê đất cho Nhà nước một lần, mà trả hàng năm, thì giao dịch mua bán đất là hoàn toàn bế tắc. Lý do đơn giản là vì đất đó là đất của Nhà nước, bên B thậm chí chưa trả tiền thuê (vì cuối năm mới trả), thì bên B đâu có cái gì để bán. Thế nhưng, trong trường hợp này, đất đai vẫn thuộc quyền sử dụng của bên B trong thời hạn được giao 50 năm.
Ví dụ nói trên cho thấy việc thực thi quyền tài sản đối với đất đai là rất khó khăn, tốn kém và nhiều khi là hoàn toàn bế tắc. Đó là chưa nói tới gánh nặng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước, vì các cơ quan này phải tham gia vào tất cả các giao dịch liên quan đến đất đai bất kể đó là giao dịch dân sự hay thương mại.
Về vấn đề thứ 2, các quyền tài sản đối với đất đai còn bị hạn chế bởi ba quyền năng quan trọng của Nhà nước. Đó là quyền thu hồi đất, quyền cho phép chuyển đổi và quyền xác định giá đất. Trong các quyền năng này, quyền cho phép chuyển đổi ảnh hưởng đến khả năng phát huy nguồn lực đất đai nhiều nhất.
Quyền cho phép chuyển đổi thực chất là một thứ quyền hô “biến”. Đất nông nghiệp với hiệu quả kinh tế thấp có thể được biến thành đất kinh doanh, đất đô thị với hiệu quả kinh tế rất cao chỉ nhờ vào quyết định cho phép chuyển đổi. Đất bên cạnh Hồ Tây của Hà Nội nhiều khi vẫn chỉ là đất nông nghiệp nếu không được cho phép chuyển đổi. Tuy nhiên, nếu sử dụng đất cạnh Hồ Tây để sản xuất nông nghiệp, thì lợi ích kinh tế thu được sẽ chẳng đáng là bao nhiêu.
Quyền sử dụng đất còn bị hạn chế trong khuôn khổ của một loại đất. Ví dụ, nhiều khi và nhiều nơi, người nông dân không thể chuyển đổi đất trồng lúa sang trồng màu hay nuôi cá, cho dù trồng màu hay nuôi cá sẽ mang lại hiệu quả gấp hai ba lần trồng lúa. Vừa bảo đảm an ninh lương thực, vừa bảo đảm hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất nông nghiệp là một phép cân đối khó khăn. Tuy nhiên, cơ chế kế hoạch hóa tập trung chưa chắc đã là công cụ hữu ích ở đây. Lý do là vì lương thực đang rất dư thừa, mà đời sống của những người nông dân lại chậm được cải thiện. Ngoài ra, bắt buộc những người nông dân phải hy sinh lợi ích kinh tế của mình để bảo đảm an ninh lương thực cho tất cả mọi giai tầng xã hội khác, không biết có thật công bằng hay không? Thật ra, đất đai chỉ có thể được chuyển đổi theo sự phát triển tự nhiên của kinh tế và xã hội. Mọi quy hoạch không đi theo sự phát triển tự nhiên này có thể gây ra những lãng phí và sự thiếu công bằng rất lớn. Cải cách thể chế quan trọng nhất ở đây vì vậy là việc quy hoạch đất đai phải được thực hiện dựa trên cơ sở sự phát triển tự nhiên của kinh tế, xã hội. Và việc chuyển đổi đất đai phải rất dễ dàng khi đã nằm trong quy hoạch.
Tóm lại, để phát huy đầy đủ nguồn lực đất đai, thì quan trọng nhất là bảo đảm tốt hơn nữa quyền tự do tài sản đối với đất đai. Định hướng cải cách chính sách, pháp luật ở đây vì vậy nên tập trung tháo gỡ những ách tắc trong việc thực thi quyền tự do tài sản về đất đai.