Sau gần 10 năm thực hiện, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ nhiều bất cập cần được sửa đổi, bổ sung. Ở thời điểm này, tuy chưa tập hợp đầy đủ báo cáo từ 63 tỉnh thành trên cả nước, song vô số vướng mắc trong quá trình thực thi Luật Đất đai đã được chỉ ra. Cũng vì thế mà câu hỏi “Bao giờ sửa Luật?” đã luôn là nỗi băn khoăn lớn của nhiều vị đại biểu Quốc hội trên bàn nghị sự ở cả hai khóa 13 và 14.
Nhiều bất cập cần sửa đổi
Trước hết, cần khẳng định những thành quả trong quản lý đất đai với sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2013.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), trong giai đoạn 2016 - 2020, về công tác quản lý đất đai, ngành đã đưa hơn 63.000 hecta đất chưa sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội; chuyển dịch gần 230.000 hecta đất cho phát triển hạ tầng, sản xuất kinh doanh, phát triển đô thị. Cơ quan chức năng cũng đã xử lý, thu hồi, hủy bỏ hơn 1.500 dự án với diện tích gần 30.000 hecta, hoàn thành sắp xếp nâng cao hiệu quả sử dụng đối với 2 triệu hecta đất của các công ty nông, lâm nghiệp, trong đó thu hồi, chuyển cho các địa phương hơn 400.000 hecta. Việc thực hiện các quy định về giao đất, tăng cường đấu giá đất đã ngăn ngừa đầu cơ, tăng thu từ đất, đóng góp từ 12% - 15% thu ngân sách nội địa hàng năm (năm 2019 đạt 192.000 tỷ đồng, gấp gần 2,5 lần năm 2015). Cả nước đã hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận đối với 97,36% diện tích cần cấp, tăng 3,3 triệu giấy so với năm 2016. Nhiều địa phương đã thực hiện các mô hình, phương thức tập trung đất đai cho nông nghiệp công nghệ cao. Lũy kế đến nay, toàn ngành Quản lý đất đai đã hoàn thành 88% khối lượng công việc rà soát, cắm mốc ranh giới; đo đạc, lập bản đồ địa chính đối với 95,1% diện tích đất do công ty nông nghiệp, lâm nghiệp sử dụng…
Tuy nhiên, sau gần 10 năm thực hiện, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ nhiều lỗ hổng và bất cập cần được sửa đổi, bổ sung.
Tại kỳ họp thứ 11, kỳ họp cuối cùng của Quốc hội khóa XIV, đại biểu Nguyễn Thị Kim Thúy, Ủy viên Thường trực Ủy ban Về các vấn đề xã hội của Quốc hội, phát biểu: “Tình trạng buông lỏng kỷ cương, vi phạm pháp luật trong các lĩnh vực quản lý tài nguyên, đất đai, công sản, đầu tư xây dựng cơ bản xảy ra khá phổ biến và kéo dài. Chính phủ đã trình và Quốc hội cũng đã quyết định đưa Dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019. Tuy nhiên, thời điểm trình dự án luật liên tục bị lùi lại và cho tới nay, hết nhiệm kỳ, dự thảo Luật vẫn chưa trình Quốc hội được”.
Dù rất sốt ruột, nhưng chưa trình dự thảo luật ra Quốc hội là việc cần thiết. Bởi đây là dự án luật khó, phức tạp và có tác động kinh tế xã hội hết sức sâu rộng, không thể không đánh giá kỹ càng, đồng thời rà soát hàng loạt đạo luật khác có liên quan mật thiết như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014…
Chẳng hạn, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, các dự án “treo” được gia hạn thêm 24 tháng, nếu sau 24 tháng đã gia hạn mà đất đó vẫn bị “treo” thì Nhà nước sẽ thu hồi cả đất và tài sản đã đầu tư trên đất. Rắc rối là ở chỗ quy định “thu hồi tài sản đã đầu tư trên đất” lại vi phạm Hiến pháp 2013 vì tài sản này được hình thành đúng pháp luật và theo Hiến pháp, Nhà nước có trách nhiệm phải bảo vệ tài sản của nhà đầu tư!
Liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, khoản 2 Điều 19 của Luật Đất đai 2013 về điều tiết phần chênh lệch địa tô do việc chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra được coi là vấn đề nổi cộm nhất. Khi thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hiện nay (đặc biệt là xây dựng các khu đô thị, xây dựng khu nhà ở thương mại); người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp (thường rất thấp, chỉ từ vài chục đến vài trăm nghìn đồng/m2). Sau đó, diện tích đất này được giao cho các công ty kinh doanh xây dựng nhà ở thành đất ở, bán với giá lên đến vài triệu hoặc vài chục triệu đồng/m2.
Đối với các doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất để sản xuất kinh doanh, Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định: những nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất của các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp chỉ được thực hiện hình thức trả tiền thuê đất hàng năm khi các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp lựa chọn phương thức trả tiền thuê hàng năm. Trên thực tế, các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp có thể không có khả năng trả tiền thuê đất một lần (do số tiền phải đóng quá lớn) nên phải chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm trong khi các doanh nghiệp thứ cấp lại hoàn toàn có khả năng trả tiền thuê đất một lần. Bị buộc phụ thuộc vào nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, các doanh nghiệp thứ cấp muốn trả tiền một lần cũng không được và gặp khó khăn trong việc thế chấp quyền sử dụng đất để làm đòn bẩy tài chính phục vụ cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Câu chuyện người dân ở Thủ Thiêm – TP.HCM đã cho luật pháp của Việt Nam rất nhiều bài học. Câu chuyện này là hàn thử biểu để kiểm nghiệm lại các quy định của Luật Đất đai 2013. Qua đây để thấy rằng việc thu hồi đất để phục vụ nhu cầu phát triển đất nước là tất yếu, nhưng phải giải quyết được vấn đề an sinh xã hội cho người dân. Không thể đẩy người dân đến bên lề của sự phát triển. Đó không phải là mục tiêu xây dựng một xã hội dân chủ, công bằng.
PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến (Đại học Luật Hà Nội)
Đặc biệt, về giá đất, Luật hiện hành đang sử dụng hệ thống hai giá. Thứ nhất là giá do Nhà nước xác định thông qua bảng giá và khung giá. Thứ hai là giá theo cơ chế thị trường. Đất đai là nguồn lực quan trọng nên lẽ ra cần sử dụng tối đa quan hệ kinh tế thị trường, cơ chế thị trường trong việc xác định giá và định giá. Việc vẫn còn xác định giá đất theo khung giá và bảng giá (có khoảng cách rất lớn với thị trường) luôn gây ra xung đột lợi ích giữa các bên trong chuyển nhượng và sử dụng đất đai.
Và không chỉ sửa đổi, bổ sung…
Bên cạnh những bất cập của Luật Đất đai, không thể phủ nhận rằng có nhiều quy định đúng đắn trong Luật này và các luật liên quan đã không được thực thi nghiêm túc. Trên nhiều diễn đàn, đại diện cho doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhiều lần nhận định: Điểm yếu nhất là công tác thực thi pháp luật và quy định về các điều kiện, cơ chế thực thi pháp luật của hệ thống các văn bản dưới luật cũng như thủ tục hành chính còn rườm rà, bất cập; trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn yếu.
Đơn cử, thông tin về đất đai thiếu minh bạch là một tình trạng phổ biến, mặc dù Điều 28 của Luật Đất đai đã quy định rõ và trong điều kiện công nghệ thông tin phát triển như hiện nay, thì việc công khai và tiếp cận thông tin về đất đai là khá dễ dàng. Thiếu thông tin nên thiệt hại lớn nhất là người dân, điển hình là vụ Công ty địa ốc Alibaba lừa đảo bán dự án đất nền cho hàng nghìn khách hàng.
Câu chuyện giá đất “sôi sùng sục” tại một số địa phương thời gian gần đây - nhiều nơi tăng 100%, thậm chí 200% - có một phần là do người dân thiếu thông tin; trong khi những nhà đầu tư hoặc cánh môi giới, cò mồi liên kết với nhau, tung ra những thông tin không chuẩn xác, thổi giá đất lên, lôi kéo nhiều người tham gia.
Qua nhiều năm thực hiện, đến nay, Luật Đất đai bộc lộ nhiều bất cập, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn, nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ.
GS - TSKH Đặng Hùng Võ (Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, một trong những “kiến trúc sư” chủ chốt của Luật Đất đai 2003)
Một thực tế nhức nhối khác, tiềm ẩn bất ổn xã hội - là khiếu kiện dai dẳng, mà trong đó luôn có một tỷ lệ rất lớn liên quan đến đất đai. Việc điều tiết lợi ích kinh tế đối với đất đai, đảm bảo hài hòa giữa người đang sử dụng đất với những người bị thu hồi và những người được nhận đất mới - nhất là khi Nhà nước đầu tư các công trình hạ tầng, đầu tư dự án làm gia tăng giá trị của đất đai - vẫn chưa được xử lý tốt và không hiếm trường hợp có tiêu cực. Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội, do việc kiểm soát quyền lực không hiệu quả, nhiều người được giao quản lý đất đã tự ý thu hồi đất, cấp đất, giao đất, bán đất. Qua thanh tra, kiểm tra, mặc dù phát hiện ra nhiều sai phạm nhưng còn ít xử lý về hình sự mà chủ yếu là xử lý hành chính, phạt tiền. Trong khi đó, mức phạt tiền so với giá trị thu lợi từ hành vi vi phạm pháp luật về đất đai còn quá chênh lệch, không đủ sức răn đe.
Mới đây, tại cuộc tiếp xúc với cử tri thành phố Hải Phòng, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, dự kiến trong năm 2022, Quốc hội sẽ xem xét, sửa đổi Luật Đất đai, trong đó có vấn đề đẩy mạnh thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp để tạo điều kiện thuận lợi cho việc tích tụ ruộng đất, phát triển sản xuất nông nghiệp hiện đại. Trước đó, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã giao Bộ TN&MT, trong quý II năm 2021 sẽ triển khai tổng kết thi hành Luật Đất đai; đồng thời, xây dựng Dự thảo Quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 - 2030 tầm nhìn đến năm 2050; tổ chức lấy ý kiến rộng rãi để hoàn thiện hồ sơ trình Chính phủ trước khi trình Quốc hội vào kỳ họp đầu năm 2022.
Rõ ràng, cả Quốc hội và Chính phủ đều rất quyết tâm sửa đổi, bổ sung toàn diện Luật Đất đai 2013. Hy vọng đạo luật hết sức quan trọng này tới đây sẽ được bổ sung, sửa đổi đúng hẹn.
7 VƯỚNG MẮC CHỦ YẾU CỦA DOANH NGHIỆP TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI :
- Về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp;
- Do quy định dự án phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư;
- Việc xử lý các thửa đất thuộc diện Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án;
- Các dự án đầu tư đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng nhà đầu tư không thể trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500;
- Xác định giá đất dự án, thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở và cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư dự án nhà ở và người mua nhà bị kéo dài, thường mất trên dưới 3 năm;
- Do cơ quan có thẩm quyền yêu cầu doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở thì mới được công nhận chủ đầu tư, mới được cấp giấy phép xây dựng (trong khi Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản chỉ yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất dự án trước khi bán sản phẩm hoặc xin cấp sổ đỏ chứ không yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được khởi công xây dựng);
- Xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đầu tư, dự án nhà ở sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, do sắp xếp lại trụ sở làm việc, di dời nhà xưởng ô nhiễm.